打開無障礙潮州市潮安區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市實施辦法（試行）
第一章 總則
第一條 為加強農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地利用管理，規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市行為，激活農(nóng)村土地資源要素，提高土地資源配置效率，推進我區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點工作，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（中華人民共和國主席令第32號）、《中華人民共和國土地管理法實施條例》（中華人民共和國國務院令第743號）和中共中央辦公廳國務院辦公廳《印發(fā)<關(guān)于深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點工作的意見>的通知》（廳字[2022]34號）及國家、省有關(guān)政策文件等規(guī)定，結(jié)合我區(qū)的實際情況，制定本辦法。
第二條 潮州市潮安區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市，適用本辦法。
本辦法所稱農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地是指國土空間規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設用地。
本辦法所稱入市，是指農(nóng)民集體以土地所有權(quán)人身份通過公開的土地市場，依法將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)以出讓、出租、作價出資（入股）等方式交由單位或者個人在一定期限內(nèi)有償使用的行為。
第三條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)入市的交易行為應當符合國家和省土地交易市場管理的相關(guān)規(guī)定。
第四條 入市交易的集體經(jīng)營性建設用地一并納入土地供應年度計劃管理，實行城鄉(xiāng)供地規(guī)模統(tǒng)籌調(diào)控。
第五條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)人依法使用、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地受《中華人民共和國民法典》等法律法規(guī)保護，村集體經(jīng)濟組織及其他任何單位或個人不得非法剝奪和侵害。
第二章 入市主體、范圍及條件
第六條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市主體是享有土地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權(quán)；分別屬村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的，由村內(nèi)各農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；屬鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織代表集體行使所有權(quán)。
第七條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)入市不改變土地所有權(quán)性質(zhì)。
第八條 屬2023年3月1日前已批集體建設用地或2009年以前已經(jīng)形成并經(jīng)第二次全國土地調(diào)查確定為建設用地經(jīng)依法取得合法用地手續(xù)后的歷史遺留集體建設用地可按規(guī)定入市，其他情形不在本次入市試點范圍。
第九條 集體經(jīng)營性建設用地入市宗地應當符合以下條件：
（一）符合國土空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護等要求；
（二）產(chǎn)權(quán)明晰、無權(quán)屬爭議，已依法申請辦理農(nóng)村集體土地所有權(quán)和使用權(quán)登記；
（三）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物權(quán)屬清晰、不存在權(quán)屬爭議，且已補償完畢；
（四）不存在抵押登記、未被司法機關(guān)查封或行政機關(guān)限制土地權(quán)利；
（五）不存在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地不得入市的其他情形。
第十條 涉及地上建（構(gòu)）筑物隨同土地一并入市的，除須滿足第九條規(guī)定外，還須具備以下條件：
（一）屬歷史已批的存量建設用地
1.地上建（構(gòu)）筑物已取得房產(chǎn)合法權(quán)屬證明的，須按相關(guān)規(guī)定辦理房地不動產(chǎn)登記后方可入市。
2.地上建（構(gòu)）筑物已取得合法報建手續(xù)，報建主體與土地使用權(quán)人不一致的，在取得規(guī)劃、建設主管部門出具符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設工程質(zhì)量和消防安全的意見后可入市；報建主體與土地使用權(quán)人一致的，須按相關(guān)規(guī)定辦理房地不動產(chǎn)登記后方可入市。
3.地上建（構(gòu)）筑物尚未取得合法報建驗收手續(xù)或房產(chǎn)合法權(quán)屬證明的，須按相關(guān)規(guī)定完善報建手續(xù)及辦理房地不動產(chǎn)登記后方可入市。
（二）屬2009年以前已經(jīng)形成并經(jīng)“二調(diào)”確定為建設用地尚未取得合法用地手續(xù)的歷史遺留建設用地，在經(jīng)依法取得合法用地手續(xù)后，須按相關(guān)規(guī)定完善報建手續(xù)及辦理房地不動產(chǎn)登記后方可入市。其中屬按三舊政策完善用地手續(xù)的，入市后，須同時按改造方案要求接受監(jiān)管及實施改造。
第十一條 涉及2009年以前已經(jīng)形成并經(jīng)“二調(diào)”確定為建設用地尚未取得合法用地手續(xù)的歷史遺留建設用地，屬按“三舊”政策完善用地手續(xù)的，且改造類型為“拆除重建類”的，在符合第八條規(guī)定前提下，入市后須同時按改造方案要求接受監(jiān)管及實施改造。
第三章 入市方式
第十二條 集體經(jīng)營性建設用地可按出讓、出租、作價出資（入股）等有償使用方式入市。
第十三條 集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)出讓、作價出資（入股）入市的，最高使用年限不得超過國家規(guī)定國有建設用地同類土地用途出讓的最高年限，其中：工礦、倉儲等用地最高年限為50年；商服、旅游等用地為40年。
集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)以出租方式入市的，最低出租期限不少于5年，最長出租期限不得超過20年。
第十四條 出讓，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以集體土地所有者的身份將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向村集體經(jīng)濟組織支付土地出讓價款的行為。
第十五條 出租，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以集體土地所有者的身份作為出租人，將一定年限內(nèi)的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)出租給承租人使用，由承租人與出租人簽訂土地出租合同，并向出租人支付租金的行為。
第十六條 作價出資（入股），是指村集體經(jīng)濟組織以土地所有者的身份將一定年限內(nèi)的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)作價，作為出資與農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用者共同舉辦聯(lián)營企業(yè)的行為，該土地使用權(quán)由聯(lián)營企業(yè)持有。
第四章 入市程序
第十七條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)交易，應采取招標、拍賣、掛牌或者協(xié)議等公開方式交易。
第十八條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市，經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表表決同意，入市主體可以向所在地鎮(zhèn)人民政府遞交入市申請材料。
第十九條 所在鎮(zhèn)人民政府對擬入市宗地的使用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況、地上附著物狀況及規(guī)劃情況等進行初審。經(jīng)審查符合條件的，由鎮(zhèn)政府向區(qū)各相關(guān)部門發(fā)起宗地入市意見征求，各相關(guān)部門依據(jù)職能，提出宗地入市要求。
區(qū)自然資源部門依據(jù)國土空間規(guī)劃提出擬入市宗地規(guī)劃條件，明確土地界址、面積、用途等；區(qū)工科局提出宗地的產(chǎn)業(yè)準入等要求；區(qū)生態(tài)環(huán)境分局提出生態(tài)環(huán)境保護等要求、區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局及區(qū)發(fā)改局根據(jù)自身職能，提出宗地的入市要求。鎮(zhèn)政府根據(jù)各相關(guān)部門提出的宗地入市要求，答復入市主體。
第二十條 入市主體必須委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)對擬入市宗地的土地、房產(chǎn)進行評估，并根據(jù)宗地評估價格、產(chǎn)業(yè)政策等因素確定土地起始價。
第二十一條 入市主體應當依據(jù)規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護要求等編制入市方案。入市方案應經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表表決同意，形成入市方案表決書等材料。
集體經(jīng)營性建設用地入市方案應載明宗地的土地界址、面積、用途、規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護要求、使用期限、交易方式、入市價格、集體收益分配安排等內(nèi)容。
第二十二條 入市主體將通過表決的入市方案、入市方案表決書等材料提交至區(qū)自然資源局，區(qū)自然資源局就入市方案征求各相關(guān)部門意見后，報送區(qū)人民政府，由區(qū)人民政府對入市方案出具意見函。如需要修改的，入市主體應當按照區(qū)人民政府的意見進行修改。
第二十三條 入市主體委托潮州市公共資源交易中心在潮州市公共資源交易系統(tǒng)開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市交易。
第二十四條 潮州市公共資源交易中心根據(jù)入市方案內(nèi)容，在交易平臺上發(fā)布交易信息公告。所屬鎮(zhèn)人民政府、村委會以及村民小組應在其公開欄同步公布土地交易信息公告。
第二十五條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)公開交易參照國有建設用地交易有關(guān)規(guī)定。
第二十六條 土地成交后，由競得人與市公共資源交易中心簽訂土地成交確認書或作價出資（入股）確認書。
交易結(jié)果應當在交易平臺、政府門戶網(wǎng)站發(fā)布，同時鎮(zhèn)人民政府、村委會以及村民小組應在其公開欄進行公告，接受社會和群眾監(jiān)督。
第二十七條 交易雙方應與屬地鎮(zhèn)人民政府簽訂土地開發(fā)監(jiān)管協(xié)議，約定交地時間和開竣工期限、產(chǎn)業(yè)準入標準、生態(tài)環(huán)境保護要求、土地閑置處置及其他違約責任等。
第二十八條 交易雙方應當在土地成交結(jié)束之日起十個工作日內(nèi)，持成交確認書或作價出資（入股）確認書、《集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)出讓監(jiān)管協(xié)議》、入市方案等相關(guān)資料，到潮安區(qū)自然資源局簽訂《集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)出讓合同》，并由區(qū)自然資源局在部監(jiān)管系統(tǒng)上進行備案。
第二十九條 以出讓方式取得的集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)，受讓方按照土地出讓合同約定，付清土地出讓金，繳納土地相關(guān)稅費后，持土地出讓合同、土地開發(fā)監(jiān)管協(xié)議、集體土地權(quán)屬證明材料、土地價款和稅費繳交憑證等，向潮安區(qū)自然資源局申請辦理不動產(chǎn)登記。
以作價出資（入股）方式取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)，合作方完成作價出資（入股）協(xié)議約定的手續(xù)、繳納土地相關(guān)稅費后，可參照出讓方式申請辦理不動產(chǎn)登記，不動產(chǎn)權(quán)屬證書應注明占股比例，集體建設用地土地使用權(quán)由合作設立的主體持有。
第五章 轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押
第三十條 依法取得的集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)，在使用期限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押。
第三十一條 轉(zhuǎn)讓，是指土地使用權(quán)人將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換與贈與。
第三十二條 轉(zhuǎn)租，是指土地使用者作為出租人將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)或隨同地上建筑物及附著物出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第三十三條 抵押，是指以出讓方式取得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)人作為抵押人以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)可按照相關(guān)規(guī)定辦理抵押融資，具體的集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)抵押融資管理試行辦法另行制定。
第三十四條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押的，應當簽訂書面合同，并書面通知土地所有權(quán)人。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，原受讓方的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移；使用權(quán)轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租人應當繼續(xù)履行原土地出讓（出租）合同或作價出資（入股）協(xié)議。
第三十五條 通過轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租取得的土地使用權(quán)，其使用年限內(nèi)為原土地出讓（出租）合同或作價出資（入股）協(xié)議確定的使用年限減去原土地使用權(quán)人已使用年限后的剩余年限。
第三十六條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，應當符合下列條件：
（一）按照土地出讓（出租）合同或作價出資（入股）協(xié)議的約定，履行完畢支付土地價款、租金或分配股權(quán)的義務，并取得不動產(chǎn)權(quán)證書；
（二）按照土地出讓（出租）合同或作價出資（入股）協(xié)議及土地開發(fā)監(jiān)管協(xié)議約定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地；
（三）土地出讓（出租）合同或作價出資（入股）協(xié)議約定土地轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租需經(jīng)集體建設用地所有權(quán)人同意的，土地使用權(quán)人已取得土地所有權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租；
（四）符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第三十七條 以依法取得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物抵押的，該房屋等建筑物、構(gòu)筑物占用范圍內(nèi)的集體建設用地使用權(quán)同時抵押；以依法取得的集體建設用地使用權(quán)抵押的，地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物同時抵押。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)抵押，參照國有建設用地使用權(quán)抵押的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十八條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押合同雙方，應當在轉(zhuǎn)讓、抵押合同簽訂后持相關(guān)材料，依照土地轉(zhuǎn)讓、抵押登記相關(guān)規(guī)定，向潮安區(qū)不動產(chǎn)登記中心申請辦理轉(zhuǎn)讓、抵押登記。
第六章 收益管理
第三十九條 集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)發(fā)生出讓、出租、作價出資（入股）和轉(zhuǎn)讓等交易行為的，應按照規(guī)定繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金。
第四十條 區(qū)財政局、區(qū)稅務局牽頭制定土地增值收益調(diào)節(jié)金征收及使用辦法，規(guī)范調(diào)節(jié)金的征收、使用和監(jiān)管，報區(qū)政府批準后實施。土地增值收益調(diào)節(jié)金主要用于統(tǒng)籌城鎮(zhèn)和農(nóng)村基礎設施建設、農(nóng)村生態(tài)補償、被征地農(nóng)民保障等。
第四十一條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市交易資金應當全部進入專用賬戶進行管理。土地增值收益調(diào)節(jié)金按照政府非稅收入管理，資金全額上繳區(qū)財政，實行收支兩條線管理。
第四十二條 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織獲得的集體經(jīng)營性建設用地入市收益，歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部合理分配。
第四十三條 區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村、區(qū)財政局牽頭制定村集體經(jīng)濟組織收益分配管理和使用規(guī)定，報區(qū)政府批準后實施。村集體收益按可直接分配資金和不可直接分配資金兩部分執(zhí)行，不可直接分配部分用于發(fā)展本金，部分用于農(nóng)村基礎設施建設、土地整備以及對農(nóng)村經(jīng)濟困難群眾的社保補貼和特困救助等，以壯大村集體經(jīng)濟積累，完善農(nóng)村基礎設施建設。
第七章 入市監(jiān)管機制
第四十四條 土地使用權(quán)人應嚴格按照土地出讓（出租）合同或作價出資（入股）協(xié)議，及土地開發(fā)監(jiān)管協(xié)議約定的時限開、竣工，土地所有權(quán)人會同鎮(zhèn)人民政府對土地開發(fā)監(jiān)管協(xié)議約定的事項實施監(jiān)管。
第四十五條 集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)人應嚴格按照合同的約定開發(fā)使用土地，嚴禁擅自改變規(guī)劃條件、違反產(chǎn)業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護等要求，未經(jīng)批準不得改變土地用途、容積率等土地使用條件。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地不得用于商品住宅開發(fā)。
第四十六條 區(qū)自然資源管理部門建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地信息管理制度，進行實時動態(tài)管理。
第四十七條 因公共利益需要，依法對集體經(jīng)營性建設用地實行征收的，經(jīng)區(qū)政府批準后，集體經(jīng)營性建設用地所有權(quán)人可提前收回土地使用權(quán)，但應對相關(guān)權(quán)益人依法予以補償。
第四十八條 土地使用期限屆滿，除因社會公共利益或集體公共利益需要收回該農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)的情況外，土地使用權(quán)人需繼續(xù)使用土地的，應按照約定時間向土地所有權(quán)人提交續(xù)期申請書，在同等條件下，原土地使用權(quán)人有優(yōu)先續(xù)期權(quán)。經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織表決同意續(xù)期的，雙方簽訂續(xù)期合同或協(xié)議，繳納相關(guān)稅費，并重新辦理使用權(quán)登記手續(xù)。
屆滿土地使用權(quán)人未申請續(xù)期或申請續(xù)期未取得農(nóng)村集體經(jīng)濟組織表決同意的，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)由土地所有權(quán)人無償收回，建筑物、構(gòu)筑物等附著物按土地出讓（出租）合同或作價出資（入股）協(xié)議的約定處置。法律法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。原土地使用權(quán)人依照規(guī)定辦理土地使用權(quán)證注銷登記。
第四十九條 區(qū)、鎮(zhèn)兩級紀檢監(jiān)察機構(gòu)要加強對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)政府或村集體相關(guān)工作人員有違法違紀行為的，應及時查處；構(gòu)成犯罪的，移交司法機關(guān)處理。
第八章 附則
第五十條 本實施辦法自公布之日起實施，有效期至2024年12月31日。
第五十一條 本實施辦法由區(qū)自然資源局、區(qū)財政局、區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局承擔具體解釋工作，相關(guān)法律、法規(guī)依據(jù)變化或有效期內(nèi)實施情勢變化時，從其規(guī)定。
政策解讀：《潮州市潮安區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市實施辦法（試行）》政策解讀
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